Asesoramiento SOCIMIs: consultoría integral para sociedades cotizadas inmobiliarias
Gesvalt, Asesor Inmobiliario de referencia para SOCIMIs
Gesvalt se ha convertido en el Asesor Inmobiliario de referencia para gran parte de las SOCIMIs (Reits en su denominación en inglés) consolidadas en el mercado y para muchas que están en proceso de constitución.
Contar con un asesor inmobiliario independiente en los procesos de valoración de activos, así como en la valoración de sociedades es clave a la hora de aportar solvencia y transparencia, dar el mayor confort y generar confianza ante el Regulador, los Inversores y los Propietarios. Las conclusiones de este proceso serán decisivas a la hora de tomar decisiones, tanto en el establecimiento del precio de adquisición como en el diseño del Plan de Negocio de las SOCIMIs, así como para soportar su estrategia.
¿Qué es una SOCIMIs y qué requisitos debe cumplir?
Definición y ventajas fiscales de una SOCIMIs
Una SOCIMIs es una sociedad anónima cotizada cuyo objeto principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento, directa o indirectamente.
Se trata de la versión española de los REITs (Real Estate Investment Trusts), adaptada mediante la Ley 11/2009 y reformada por la Ley 16/2012. Entre las ventajas fiscales de estas sociedades se encuentran:
- La SOCIMIs está sujeta a un tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumpla con los requisitos legales.
- Adicionalmente, disfruta de una bonificación del 95 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en los Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Revalorización tras reforma (vendedor).
Requisitos legales y financieros para su constitución
Los requisitos legales y financieros que deben cumplir las SOCIMIs para su constitución se basan en:
- Capital social mínimo: 5 millones de euros, totalmente desembolsado, ya sea en efectivo o mediante aportaciones de bienes inmuebles.
- Objeto social exclusivo: dedicarse únicamente a la adquisición, promoción y arrendamiento de inmuebles urbanos, y/o a la participación en otras SOCIMIs o entidades equivalentes.
- Composición del activo e ingresos: al menos el 80 % del activo debe estar invertido en inmuebles urbanos destinados al alquiler o en entidades similares, y al menos el 80 % de los ingresos debe proceder de alquileres o dividendos de SOCIMIs. Se permite un máximo del 20 % para otras actividades.
- Distribución obligatoria de beneficios:
- 100 % de los dividendos recibidos de otras SOCIMIs o entidades similares.
- Al menos el 50 % de las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles poseídos más de tres años.
- Al menos el 80 % del resto de beneficios (por ejemplo, rentas de alquiler).
- Permanencia mínima de los activos: los inmuebles destinados al alquiler deben mantenerse en esa actividad durante un mínimo de tres años para conservar el régimen fiscal especial.
- Cotización y tipo de acciones: las acciones deben estar admitidas a cotización en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (como BME Growth o el Mercado Continuo) y ser siempre nominativas.
Diferencia entre SOCIMIs y otras estructuras de inversión inmobiliaria
A diferencia de fondos de inversión inmobiliaria, las SOCIMIs son sociedades cotizadas con acciones en bolsa, lo que aporta mayor liquidez, transparencia y supervisión regulatoria.
En comparación con inversiones directas en inmuebles, las SOCIMIs permiten al inversor acceder al sector inmobiliario sin necesidad de grandes desembolsos o deuda hipotecaria; además ofrecen gestión profesionalizada, diversificación y menores riesgos de liquidez.
Además, frente a los REITs tradicionales (por ejemplo, norteamericanos), las SOCIMIs son equivalentes en su estructura y fiscalidad favorable, pero adaptadas al marco normativo español.
Servicios de Gesvalt en el asesoramiento a SOCIMIs
Gesvalt se ha convertido en el aliado en el asesoramiento para muchas SOCIMIs consolidadas y aquellas en proceso de constitución. Aporta solvencia y transparencia frente a reguladores, inversores y propietarios, apoyando decisivamente en el establecimiento de precios, planes de negocio y estrategias societarias.
Valoración periódica de activos inmobiliarios conforme a regulación
En Gesvalt, realizamos valoraciones de activos periódicas cumpliendo con los estándares internacionales como RICS Valuation Standards, con reconocimiento técnico y comercial.
Soporte en cumplimiento normativo y obligaciones de información
Garantizamos transparencia ante reguladores mediante informes técnicos sólidamente documentados y conformes a los estándares requeridos, como el caso de GENESIS R.E.I.T SOCIMIs, S.A para quienes emitimos valoraciones oficiales bajo la normativa RICS para el mercado EURONEXT.
Informes técnicos y de mercado para inversores y reguladores
Para la elaboración de nuestros informes técnicos, además de proporcionar una Due Diligence inmobiliaria y financiera detallada, necesaria para la salida a bolsa y ante una auditoría, analizamos el entorno económico teniendo en cuenta variables como el Euríbor, precio de la vivienda o índice IRAI, claves para decisiones informadas.
Apoyo en procesos de constitución, emisión, ampliación y salida a cotización
Acompañamos a las SOCIMIs desde la fase de formación hasta la salida a mercados como BME Scaleup, Portfolio SE o Euronext, con servicios que incluyen estructuración, due diligence, valoración de activos y sociedad.
Reporting financiero alineado con NIIF y requerimientos de BME Growth
Gesvalt ofrece análisis y due diligence financiera para elaborar informes alineados con las NIIF, además de preparar documentación sólida que permite a las SOCIMIs cumplir con las exigencias de mercados como BME Growth, garantizando transparencia y calidad informativa.
¿Por qué contar con Gesvalt como partner de tu SOCIMIs?
Experiencia contrastada en asesoramiento a SOCIMIs desde su creación
En Gesvalt, llevamos más de 16 años asesorando a las SOCIMIs tanto para las ya consolidadas como para las que están en proceso de constitución. Nuestra participación en proyectos emblemáticos como la salida a cotización de AC Residencial en Portfolio SE, GESRENTA BCN en BME Scaleup y Round Robin en Euronext o Portfolio SE nos ha convertido en una consultora de referencia en este ámbito.
Equipo multidisciplinar: valoración, técnico, legal, financiero
En Gesvalt contamos con un equipo multidisciplinar que integra especialistas en valoración inmobiliaria, análisis técnico, asesoría legal y consultoría financiera. Esta combinación nos permite ofrecer un asesoramiento integral a SOCIMIs, cubriendo desde la valoración de activos y sociedad hasta la preparación para su salida a cotización.
Metodología compatible con requerimientos del regulador y auditores
Aplicamos metodologías alineadas con estándares internacionales como RICS, IVS y NIIF, cumpliendo con todas las exigencias de BME Growth, Euronext y otros mercados. Nuestros procesos están diseñados para facilitar la labor de auditores y garantizar la transparencia que demandan los reguladores.
Informes auditables, defendibles y adaptados a inversores institucionales
Nuestros informes son auditables y defendibles, elaborados con rigor técnico y adaptados a las necesidades de inversores institucionales. Esto se traduce en confianza, credibilidad y soporte sólido para la toma de decisiones estratégicas de tu SOCIMIs.
Tipos de SOCIMIs que asesoramos
SOCIMIs cotizadas en BME Growth
Entre nuestros servicios de asesoramiento a SOCIMIs se incluyen la valoración de activos y sociedad, Due Diligence y apoyo técnico para la incorporación al mercado bursátil.
SOCIMIs como AP67 SOCIMI S.A., y VERACRUZ PROPERTIES SOCIMI, S.A. confiaron en nosotros para su incorporación al mercado BME Growth.
SOCIMIs familiares o de un solo activo
También ofrecemos servicios de asesoramiento a SOCIMIs más sencillas, familiares o centradas en un único activo, que requieren acompañamiento en fases iniciales de constitución, estructuración y valoración de su patrimonio inmobiliario.
Vehículos de inversión inmobiliaria en proceso de conversión
Ofrecemos asesoramiento a vehículos de inversión inmobiliaria que se están transformando en SOCIMIs, acompañándolos en el análisis previo, estructuración, Due Diligence (técnica, financiera, contable), valoración de activos y sociedad, así como en la preparación para su lanzamiento al mercado.
SOCIMIs con activos en sectores especializados: residencias, logístico, hotelero
Entre nuestra cartera de clientes también encontramos SOCIMIs de sectores especializados como residencias, sector logístico y hotelero, otorgándoles soporte tanto en valoración como en estrategias de salida a cotización.
Casos de éxito en asesoramiento a SOCIMIs
Conoce nuestros logros:
La valoración de la primera SOCIMIs en salir en Euronext, Portfolio y BME Scaleup.
El lanzamiento de la primera SOCIMIs social.
La constitución de la primera SOCIMIs con activos fuera de España.
Asesoramiento a los fondos inmobiliarios internacionales más reconocidos.
Preguntas frecuentes sobre SOCIMIs y su gestión
¿Es obligatorio valorar los activos de una SOCIMIs anualmente?
¿Es obligatorio valorar los activos de una SOCIMIs anualmente?
Con frecuencia las SOCIMIs realizan valoraciones anuales de sus activos, sin embargo, no es una exigencia.
¿Qué ventajas fiscales tiene una SOCIMIs frente a una SL inmobiliaria?
¿Qué ventajas fiscales tiene una SOCIMIs frente a una SL inmobiliaria?
Las SOCIMIs disfrutan de un tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades y bonificaciones en ITP y AJD, ventajas que una SL inmobiliaria no ofrece.
¿Qué papel juega el asesor independiente?
¿Qué papel juega el asesor independiente?
El asesor independiente garantiza la transparencia y rigor en valoraciones, informes y cumplimiento normativo, aportando confianza a reguladores e inversores.
¿Puedo transformar una sociedad patrimonial en SOCIMIs?
¿Puedo transformar una sociedad patrimonial en SOCIMIs?
Sí. Una sociedad patrimonial puede convertirse en SOCIMIs cumpliendo los requisitos legales, fiscales y de cotización establecidos por la ley.